Nekretnine u Crnoj Gori: U pet godina cijene porasle 126 posto

Nagli rast cijena nekretnina u Crnoj Gori posljedica je povećane potražnje, posebno stranih kupaca, inflacije, rasta troškova gradnje, manjka radne snage, kao i direktnih stranih investicija, ocjenjuju stručnjaci za nekretnine.

Prema podacima Uprave za statistiku Crne Gore (Monstat), prosječna cijena kvadratnog metra stana u novogradnji 2020. godine iznosila je 951 euro, dok je u prvom kvartalu 2025. ta cijena porasla na 2.158 eura. To predstavlja rast od 126 odsto u roku od pet godina.

Potpredsjednik Skupštine Udruženja agencija za nekretnine Crne Gore Veselin Dragaš objasnio je da je jedan od glavnih razloga povećane potražnje inflacija, koja je podstakla građane da ulažu u nekretnine kako bi sačuvali vrijednost kapitala.

„Kako bi sačuvali vrijednost svog kapitala, kupovina nekretnina od strane značajno većeg broja stranaca u odnosu na domaće kupce, kupovna moć građana, povoljne kamatne stope na stambene kredite“, kazao je Dragaš.

On upozorava da visoke cijene nekretnina smanjuju interesovanje kod građana, što može dovesti do pada potražnje i usporavanja ekonomskog rasta.

„Moramo uzeti u obzir činjenicu da su u Crnoj Gori u značajno većem broju kupci nekretnina stranci čija je platežna moć daleko veća od većine naših građana. U takvom ne srazmjernom odnosu ne možemo očekivati posljedice po ekonomiju dok god je tržište aktivno jer država ostvaruje značajne prihode po osnovu poreza od izgradnje i prodaje nekretnina, ali svakako ima posljedice po građane koji nisu u mogućnosti da rješe stambeno pitanje“, istakao je Dragaš.

Stranci čine preko 80 posto tržišta

Da su strani kupci značajni uticaj na tržište nekretnina stava je i Nataša Grdinić, izvršna direktorica agencije za nekretnine CMM Investment Consulting Group. Ističe da je rast cijena je direktna posljedica povećane međunarodne potražnje za crnogorskim nekretninama.

„Primorski region bilježi najveći rast zbog turističke atraktivnosti i mogućnosti ostvarivanja prihoda od kratkoročnog iznajmljivanja. Podgorica raste zbog administrativnog značaja i poslovnih potreba“, navela je Grdinić.

Prema njenim riječima, glavni kupci nekretnina u Crnoj Gori su državljani SAD-a, Njemačke, Poljske, Češke, Srbije, Kanade, Rusije i Turske.

„Na osnovu 18-godišnjeg iskustva CMM Investment Consulting Groupa, strani kupci čine preko 80 odsto ukupnih transakcija na tržištu nekretnina. Domaći kupci predstavljaju manji segment, uglavnom fokusirani na stanove u gradskim centrima i manje luksuzne objekte zbog ograničenih finansijskih mogućnosti“, rekla je Grdinić.

Veći troškovi, manje radne snage

Ružica Bulatović-Petričević, članica Odbora Udruženja građevinara i industrije građevinskih materijala i šefica pravne službe kompanije Zetagradnja, istakla je da manjak radne snage dodatno doprinosi rastu cijena.

„Deficit radne snage naročito je izražen u građevinskom sektoru. Investitori se sve više oslanjaju na strane radnike, dok radnici iz regiona sada posao traže u EU, gdje su značajno bolje plaćeni. Domaći privrednici ne mogu da konkurišu tim platama“, kazala je Bulatović-Petričević.

Ona je dodala da su poremećaji u lancima snabdijevanja, inflacija i rast cijena energenata izazvali skok cijena ključnih građevinskih materijala, poput betona i čelika, što dodatno povećava troškove gradnje i, posljedično, cijene stanova.

Porast plata povećao potražnju

Bulatović-Petričević navodi i da su vladini programi „Evropa sad I“ i „Evropa sad II“ povećali zarade domaćeg stanovništva, što se odrazilo na njihovu kreditnu sposobnost.

“Sa većim platama i boljim uslovima za kreditiranje, mnogi građani su počeli da ulažu u nekretnine, što je dodatno povećalo konkurenciju na tržištu”, zaključuje Bulatović-Petričević.

Zetagradnja, kako navodi, najveći broj investicija realizuje u Podgorici, gdje domaći kupci čine oko 95% klijenata.

„Na primorju je situacija drugačija – stranci raspolažu većim kapitalom i spremni su da ulažu u luksuzne nekretnine, što smanjuje dostupnost stanova za građane sa prosječnim primanjima“, zaključila je Bulatović-Petričević.

I dalje atraktivna investiciona destinacija

Nataša Grdinić iz CMM Investment Consulting Group, ocjenjuje da Crna Gora i dalje predstavlja izuzetnu investicionu priliku, uprkos rastu cijena nekretnina.

„Cijene u Crnoj Gori su i dalje 20 do 40 odsto niže u poređenju sa sličnim mediteranskim destinacijama. Dok luksuzni apartmani na Azurnoj obali, u Italiji ili Grčkoj koštaju između 8.000 i 15.000 eura po kvadratnom metru, naše primorje nudi vrhunske nekretnine po cijenama od 2.500 do 5.000 eura“, kazala je Grdinić.

Navodi da Crnu Goru posebno atraktivnom čini kombinacija pristupačnih cijena i premium lokacija.

„Investitori mogu kupiti vilu sa privatnom plažom u Budvi po cijeni jednog stana u centru Beča. Dodatno, naši klijenti bilježe preprodaje sa profitom i do 80 odsto na uloženi kapital, što je daleko iznad evropskog prosjeka“, istakla je Grdinić.

Dodaje da je Crna Gora trenutno najprivlačnija destinacija u Evropi i na Mediteranu za investitore koji traže spoj pristupačnosti, sigurnosti i visokog povrata na ulaganje.

Kao dodatnu pogodnost ističe činjenicu da se u Crnoj Gori koristi euro, što eliminiše valutni rizik, dok fleksibilni planovi plaćanja omogućavaju investitorima postepena ulaganja.

„Naša agencija upravlja portfeljom od preko 6.000 nekretnina, a naši klijenti godišnje ostvaruju prinose od oko 8% kroz turistička iznajmljivanja“, zaključila je Grdinić.

Neophodne subvencije i podrška investitorima

Visoke cijene stanova i niske zarade ozbiljna su prepreka za mlade i građane sa prosječnim prihodima da riješe stambeno pitanje, a to ima i šire posljedice po crnogorsku ekonomiju i demografiju – upozoravaju iz sektora građevinarstva i nekretnina.

Ružica Bulatović-Petričević iz Zetegradnje, poručuje da nemogućnost pristupa stambenom prostoru za mlade i prosječno situirane građane direktno utiče na ekonomski razvoj države, produbljuje socijalne razlike i podstiče iseljavanje.

„Visoke cijene nekretnina i niske plate posebno pogađaju mlade ljude, zbog čega mnogi odlučuju da duže ostanu kod roditelja ili se sele u inostranstvo, što dodatno slabi lokalnu ekonomiju i demografsku strukturu“, kazala je Bulatović-Petričević.

Zbog toga, kako poručuje, država mora sistemski da pristupi rješavanju stambene politike kroz jasno definisane mjere i podršku masovnoj izgradnji pristupačnih stanova.

„Stanovanje je osnovna životna potreba i jedno od osnovnih ljudskih prava. Neophodno je da država omogući jednaku pristupačnost svim slojevima stanovništva, kroz odgovarajuće politike i beneficije“, ističe Bulatović-Petričević.

Ona naglašava da su pristupačni stanovi od ključnog značaja za mlađe porodice i građane sa prosječnim prihodima, ali da bez pomoći države, investitori nemaju interes da ulaze u projekte masovne izgradnje – posebno u urbanim sredinama gdje su cijene zemljišta i komunalnog opremanja izrazito visoke.

Rastom plata ne može se do nekretnina

Veselin Dragaš iz Udruženja agencija za nekretnine Crne Gore upozorava da je malo vjerovatno da će građani rastom plata moći da kupe nekretninu.

„Neophodno je da država omogući građanima da pod povoljnim uslovima riješe stambeno pitanje“, rekao je Dragaš.
Velje brdo: Povoljni stanovi za građane ili nerealno obećanje?
Projekat izgradnje stanova na Veljem brdu u Podgorici, koji Vlada Crne Gore promoviše kao rješenje stambenog pitanja za građane sa prosječnim primanjima, predviđa cijenu od oko 1.000 eura po kvadratu. Građani trenutno mogu iskazati interesovanje za stanove od 60 i 100 kvadrata, a mjesečne rate bi, prema najavama, iznosile oko 290 eura za manji i 390 eura za veći stan, bez učešća i uz otplatu na 30 godina.

Prvi stanari mogli bi da se usele već tokom 2026. godine, saopštila je Vlada Crne Gore.

Ipak, u javnosti postoji značajna doza sumnje u realizaciju ovog projekta. Građani, stručnjaci i dio političke scene izražavaju rezerve u pogledu izvedivosti najavljenih rokova, povoljnih uslova i transparentnosti procesa. Pitanja poput dostupnosti infrastrukture, finansijske održivosti i pravne spremnosti planskih dokumenata dodatno podgrijavaju skepsu.

Premijer Milojko Spajić projekat je nazvao jednim od najvažnijih za građane, ističući da „crnogorski san konačno može da počne“.