Nekretnina u Hrvatskoj sve više, a ljudi sve manje

U Hrvatskoj je počeo još jedan krug prijava za subvencionirane kredite koji provodi državna Agencija za promet i posredovanje nekretninama, a u nekoliko dana pristigli su mnogi zahjtjevi.

Mjera je osmišljena za mlade ljude, odnosno za one mlađe od 45 koji planiraju kupiti svoju prvu nekretninu (Pixsell)

U vremenima poprilično neizvjesnim – rat u Europi ugrožava globalni lanac opskrbe hranom, cijene energenata divljaju, inflacija jede plaće, i po svemu sudeći, nema naznake da bi uskoro moglo biti bolje – u Hrvatskoj je počeo još jedan krug prijava na natječaj za subvencionirane kredite koji provodi državna Agencija za promet i posredovanje nekretninama (APN).

Mjera, čije je provođenje počelo prije sedam godina, osmišljena je za mlade ljude, odnosno, za one mlađe od 45 koji planiraju kupiti svoju prvu nekretninu. Iznos subvencije koji nudi država pritom ovisi o mjestu kupnje nekretnine – ako se ona, na primjer, nalazi u Zagrebu ili nekom drugom, većem gradu, pokriva se 30 posto rate kredita, a ako se radi o ruralnim, manje naseljenim područjima, subvencija ide sve do 50 posto rate.

Više od 2.000 zahtjeva u samo nekoliko dana nedavno otvorenog natječaja pokazalo je da Hrvati i dalje, unatoč nesigurnim vremenima, ipak najviše vole ulagati u nekretnine.

Demografska mjera ili ne?

Subvencija pokriva prvih pet godina otplate kredita, a ako u tih pet godina dobijete dijete, ona se produžuje za dodatne dvije godine. Tako je, u šest godina provođenja ovog programa, rođeno 4.600 djece, što je brojka koju Vlada ističe kada govori o uspješnosti ove mjere.

Ostaje samo jesu li se djeca rođena upravo radi subvencije, i bi li na ovaj svijet došla da kojim slučajem banka roditeljima nije odobrila kredit, odnosno, da je zahtjevom negdje zapelo u APN-u.

Stambena politika u ovom se slučaju izjednačava s demografskom i tako zapravo isključuje cijeli niz društvenih skupina koji nisu kreditno sposobni.

Mjera koja je usmjerena ka mladima zanemaruje činjenicu da veliki dio njih spada pod prekarijat koji obilježavaju rad na određeno vrijeme, povremeni rad, nesigurnost te nepoštivanje radničkih prava.

Svi oni koji su prisiljeni raditi na crno, radnici koji rade preko autorskog ugovora, ili oni koji rade samo sezonu puno će teže dobiti zeleno svjetlo od banke u odnosu na one koji su zaposleni na puno radno vrijeme putem ugovora ne neodređeno.

Stoga su, ako nisu rođeni pod sretnom zvijezdom i naslijedili kakav stan ili kuću, takvi često osuđeni na podstanarstvo.

Iako je Zakonu o najmu stanova, koji se nije bitno mijenjao od 1996, podstanari imaju neka prava, u praksi to najčešće nije tako. Budući da dio stanodavaca ne želi plaćati porez na iznajmljivanje stana, podstanarstvo često prolazi bez ugovora o najmu, koji koliko toliko daje neki oblik sigurnosti.

U takvim okolnostima sasvim je normalno da vas, u gradovima na obali, stanodavac izbaci iz stana ili kuće za vrijeme ljetnih mjeseci zbog najma nekretnine turistima.

Sve manje ljudi, sve više stambenih jedinica

Pravo na adekvatno stanovanje u svom je najnovijem izvješću za 2021. istaknuo i Ured pučke pravobraniteljice.

Potrebno je, ističe se, potrebno donijeti Stambenu strategiju koja bi adresirala potrebe različitih skupina čije su prava trenutno regulirana različitim propisima te prepoznati važnost izgradnje nekretnina u javnom vlasništvu za najam za široki krug građana.

Prema podacima Eurostata u Hrvatskoj su u razdoblju od 2010. do 2021. cijene nekretnina porasle 26 posto, a najamnine za 13. Cijene su nastavile uzlaznom putanjom i nakon tog perioda-kako bilježi statistika Državnog zavoda za statistiku one su u zadnjem tromjesečju 2021. godine bile za devet posto više u odnosu na isti period u 2020. godini. Rast cijene kvadrata kontinuirano je pratio i rast cijene najma.

U posljednjih sedam godina APN-ove subvencije bile su samo jedan od faktora koji je utjecao na taj trend. S rastom cijena nekretnina suočavaju se gotovo sve zemlje EU, međutim, Hrvatski je kontekst rasta cijena nekretnina specifičan. U Zagrebu je potres smanjio stambeni fond, sve više stranaca kupuje nekretnine na obali a istovremeno se veliki broj stambenih jedinica koristi u turističke svrhe.

To donekle objašnjava i rezultate popisa stanovništva iz 2021. godine koji govore kako je, u odnosu na 2011. godinu, broj kućanstava smanjen za 5,31 posto, dok se broj stambenih jedinica povećao za 4,61.

Drugim riječima – nekretnina je sve više, a ljudi u Hrvatskoj sve manje.

Upozorenje na financijski rizik

Dok se Vlada hvali kako su subvencije utjecale na sniženje prosječne godišnje efikasne kamatne stope, Europski odbor za sistemski rizik (ERBS) kritizira tu vrstu državne intervencije u tržište nekretnina.

Odbor, odgovoran za praćenje i analizu rizika u financijskom sustavu, Hrvatsku je nedavno upozorio na brzi rast cijena nekretnina i moguću precijenjenost stambenih nekretnina, razinu i dinamiku zaduženosti stanovništva, rast stambenih kredita te znakove popuštanja standarda kreditiranja.

ERSB naglašava da rast hipotekarnih kredita dijelom potaknuo sustav državnih subvencija – udio takvih kredita bio je 18 posto u 2019. godini, dok je u 2020 došao do 35.

U konačnici, preporuke Hrvatskoj odnose se na donošenje mjera koje bi spriječile povećanje zaduženosti kućanstava, odnosno državnih subvencija za stambene kredite. Koliko je zasad poznato, one bi se trebale provoditi još naredne godine, a potom će o njima najvjerojatnije odlučivati nova vlast.

U svakom slučaju, ukoliko se ne nešto ne poduzme, upozorava ERSB, svi navedeni ranjivi faktori mogli bi ugroziti gospodarstvo te u konačnici dovesti do kraha tržišta nekretnina.

Izvor: Al Jazeera