Radije ulažemo u ‘cigle’, nego što živimo u najmu

Dok je u nekim drugim zemljama Europske unije područje iznajmljivanja stanova strogo uređeno i po pitanju obveza najmodavaca i prava najmoprimaca, do mjere da je Berlin ograničio cijenu iznajmljivanja idućih nekoliko godina kategoriziravši stanove po kvaliteti i lokaciji i odredivši maksimalnu cijenu kvadrata, u Hrvatskoj po mnogima taj sustav nije dovoljno dobro uređen.

“Može se apsolutno sve dogoditi ako se ne potpiše nikakav ugovor. Doslovno gazda dođe, ne mora te ni obavijestiti, nego ti samo promijeni bravu i kaže to je to. Neće ti dati ni stvari. Dolaze nenajavljeno u stan. Neki će ti unaprijed da žele preurediti stan, dati ga nekome ili nešto, ali neki će ti doći i reći ja te za sat vremena više ne želim u stanu. A ima svačega od stanova, namještaj jedva da stoji, pa do onih koji su sasvim u redu. Tako i cijene – bila sam u stanu gdje je doslovno stolica po pola i traži 2.000 kuna (270 eura) za garsonjericu od 20 kvadrata”, kaže 23-godišnja Valerija iz Zagreba, s velikim iskustvom podstanarstva.

Primjeri diskriminacije

Nedjeljko Marković, predsjednik udruge Pragma, koja se između ostaloga bavi i pitanjem kvalitete stanovanja, kaže da su problemi najmoprimaca brojni.

Napomena o autorskim pravima

Preuzimanje dijela (maksimalno trećine) ili kompletnog teksta moguće je u skladu sa članom 14 Kodeksa za štampu i online medija Bosne i Hercegovine: “Značajna upotreba ili reprodukcija cijelog materijala zaštićenog autorskim pravima zahtijeva izričitu dozvolu nositelja autorskog prava, osim ako takva dozvola nije navedena u samom materijalu.”

Ako neki drugi medij želi preuzeti dio autorskog teksta, dužan je kao izvor navesti Al Jazeeru Balkans i objaviti link pod kojim je objavljen naš tekst.

Ako neki drugi medij želi preuzeti kompletan autorski tekst, to može učiniti 24 sata nakon njegove objave, uz dozvolu uredništva portala Al Jazeere Balkans, te je dužan objaviti link pod kojim je objavljen naš tekst.

“Od nemogućnosti pronalaska kvalitetnog i primjerenog stana potrebama obitelji kojeg si mogu priuštiti s obzirom na lokaciju, visinu najamnine, opremljenost stana, uglavnom je slaba opremljenost, stari uređaji koji se često kvare, kvadraturu, velik broj malih stanova koji ne odgovaraju obiteljima s djecom, nevoljkost vlasnika stanova na zaključivanje ugovora o najmu ili nedovoljno kvalitetni ugovori o najmu stana koji nisu dovoljno jasno regulirali prava i obveze vlasnika i podstanara, neprimjereni stanovi za stanovanje”, nabraja Marković.

Tu su, kaže, i samovoljni raskidi ugovora ili nepoštivanje otkaza ugovora o najmu i otkaznih rokova te poštivanje privatnosti i osobnosti podstanara – ulazak u stan bez znanja podstanara, ometanje privatnosti, pretjerana kontrola pa sve do diskriminacije poput raskida ugovora o najmu zbog rođenja djeteta obitelji podstanara, nevoljkost iznajmljivanja obiteljima s više djece i malom djecom, obiteljima ili samcima s životinjama, starijim osobama.

U Njemačkoj i Austriji je, primjerice, razvijeno tržište za najam stana pa su tako i veliki investitori, kako navodi, zainteresirani za iznajmljivanje, dok u Hrvatskoj i dalje prevladava kupnja stanova.

Crno tržište

Na tu potrebu, ističe, utječe i visina cijene najma koja je previsoka u odnosu na prihode građana te se oni umjesto na najam, odlučuju na kupnju.

“Kod nas država može pomoći podstanarima vlastitom izgradnjom stanova za najam što su u Hrvatskoj preuzeli neki gradovi, unutar kojih su dvije kategorije – stanovi za socijalno ugrožene koji su subvencionirani i kojih ima relativno malo, te javno najamni stanovi čije su cijene povoljnije u odnosu na tržišne, uz niz prepreka – jeftinija gradnja nosi rizik nekvalitetne gradnje, prenapučenosti, stvaranja socijalnih geta, neizgrađenosti određenih društvenih sadržaja i prometna izoliranost. Druga mogućnost je tržišna intervencija u kojoj će banke svoje neprodane stanove staviti na tržište najma čime će doći do samoregulacije cijene najma”.

Velik je, navodi, i propušteni prihod za proračun – neke procjene, kaže, govore o 300 milijuna kuna (40,5 milijuna eura) godišnje.

“Crno tržite je opasno jer smanjuje prava i obveze i vlasnika i podstanara, narušava povjerenje u državu, a novac kojeg bi država prikupila bi se mogao usmjeriti na primjerene stambene mjere, poput nastavka gradnje stanova za poticanu stanogradnju, socijalnih stanova ili stanova za najam. Ne postoje poticajne mjere za prijavljivanje najmoprimaca – ukinute su porezne olakšice, a sustav nadzora je manjkav”, zaključuje Marković.

Ulaganje i štednja u ciglama

Kada se situacija uspoređuje s onom u nekim zapadnim zemljama EU-a, Vujović ističe da je u Hrvatskoj tržište malo i da je u svijesti stanovništva da je vlasništvo nešto što se podrazumijeva – Hrvatska je, navodi, treća u Europi po broju vlasništva i većina građana teži imati nekretninu.

“Tamo imati nekretninu nije a priori nužno i ljudi unajmljuju nekretnine zato što se na taj način ne obvezuju kreditno na 20 ili 30 godina, fleksibilniji su što se tiče rada i ulažu novac u možda druge financijske instrumente osim nekretnina. Kod nas ljudi jedino što znaju je uložiti novac u ciglu i da se štedi u ciglama”.

Na tim tržištima postoji i sustav organizacije zgrada koje se iznajmljuju, tvrtke koje se bave samo time. Primjer je Beč, gdje kad se unajmi stan, u njemu se može provesti cijeli život.

“Zna se kolika vam je najamnina, zna se kakva su vam prava. Kod nas takva praksa ne postoji. U Zagrebu imate jednu jedinu zgradu od osiguravajuće kuće koja je napravljena prije 15-ak godina i svrha joj je najam stambenih prostora”.

Važnost ugovora

Boro Vujović, dopredsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri Hrvatskoj gospodarskoj komori, kaže da se prava i pravila kod iznajmljivanja stanova definiraju ugovorom.

No, problemi nastaju kad su u pitanju manji stanovi koji se iznajmljuju izravno, bez posrednika.

“Gdje se onda radi ili bez ugovora ili s ugovorima koji možda nisu baš detaljno objašnjeni i nisu pokrivene sve situacije. A što se tiče ugovora, ako se sklapa kako treba, onda je on uglavnom na određeno vrijeme, to su rokovi od godinu ili više dana, gdje se zna kakva su prava. S takvim ugovorima nijedna strana nema pravo ga raskinuti unutar tog perioda, osim ako se drugačije dogovori. Zna se koje su obveze najmoprimca, a to je da čuva nekretninu od nekih oštećenja, osim habanja koje je nastalo uslijed normalnog korištenja i da plaća najamninu i režije. I dok je tako, u osnovi najmoprimac je zaštićen”, kaže Vujović.

Kad se radi preko agencija, navodi, to su ugovori koji se uglavnom ovjeravaju ili solemniziraju kod javnih bilježnika, a onda su automatski dostupni poreznim upravama, pa vlasnici plaćaju porez.

Koliko je crnog tržišta, navodi, teško je utvrditi. Država, kaže, svakako gubi dio, a radi se o minimalnom porezu.

“Svaki vlasnik koji iznajmljuje, a ne prijavi porez je glup zato što je to najjeftiniji način stjecanja kapitala na legalan način”.

PDV – problem potencijalnih investitora

Problem je i što se eventualne investitore koji bi gradili stanove za iznajmljivanje destimulira – problem je PDV koji investitori prihoduju kroz cijenu prodanog stana.

“A ako ih ja napravim i idem ih iznajmljivati, moram čim ih idem iznajmljivati državi platiti, znači nisam ih prihodovao, odmah platiti PDV. I to ljude koji bi se eventualno i bavili gradnjom da iznajmljuju, destimulira. Vani se taj PDV obračunava kroz najam, a problem kod nas je što najam stambenog prostora nije u sustavu PDV-a”, zaključuje Vujović.

Ekonomski analitičar Damir Novotny navodi da u zemljama njemačkog govornog područja te u Nizozemskoj, Britaniji i Italiji jedinice lokalne samouprave često grade stanove za javno iznajmljivanje, primjerice, mladim bračnim parovima ili kadrovima koji su im potrebni na lokalnom tržištu.

“Time se popunjava ‘tržišna rupa’ stanova za najam koje mogu cjenovno podnijeti oni koji su na početku karijere, mladi ljudi, mladi bračni parovi i time se obuzdava rast cijena na tržištu nekretnina”, kaže Novotny.

Pritom ističe da interveniraju jedinice lokalne samouprave, a ne središnja država, koje imaju poseban interes da ljudi ostanu.

U Hrvatskoj je, navodi, bilo nekoliko takvih pokušaja, ali su bili pogrešno motivirani – uglavnom su bili inspirirani od građevinskog sektora, kao što su POS-ovi stanovi (poticajna stanogradnja) ili oni za posebne skupine, primjerice za ratne veterane.

Stambene štedionice

Tu su i stambene štedionice, koje prema zakonskim okvirima ne smiju ulagati u stanogradnju za iznajmljivanje.

Javno financiranje za neprofitni najam

Tomislav Tomašević smatra da bi prvenstvena stambena politika tebala biti javno financiranje gradnje novih stanova koji bi bili isključivo neprofitni najam, po cijenama kojima država neće zarađivati i koji neće biti dostupni samo ugroženim skupinama. To bi, kaže, najbolje funkcioniralo kroz partnerstva države i jedinica lokalne samouprave.

“Kad vidimo koliko novca će otići na subvencije na stambene kredite, onda je to jedan velik iznos usporediv čak i s novcem koji je išao za program POS-a. Mislim da taj novac umjesto u subvencije za profit banaka treba usmjeriti u gradnju javnih stanova”.

To bi, zaključuje, smanjilo rast cijena najma, uz štotreba redefinirati porezni sustav jer se više zarađuje u kratkoročnom najmu, a manje poreza plaća.

“To bi njima bio idealan investicijski cilj jer unatoč činjenici da se smanjuje poticaj za stambenu štednju, ona u štedionicama raste. Tako da već možemo govoriti o preko jedne milijarde eura depozita u stambenim štedionicama i nedovoljnoj potražnji za kreditima. Stambene štedionice imaju kvalitetnu dugoročnu štednju i mogle bi uložiti u manje stambene objekte koji bi bili namijenjeni najmu. Time bi se na tržištu stvorila neka nova ravnoteža koja je i poželjna, tim više što znamo da u Hrvatskoj oko 86 ili 87 posto svih stambenih jedinica je u vlasništvu, što nije slučaj u razvijenim zemljama EU-a – u Njemačkoj samo 30 posto stambenih jedinica je u vlasništvu onih koji stanuju”.

Problem je, navodi, i što je u Hrvatskoj višak stambenog prostora, a unatoč tome cijene rastu – neravnoteža ponude i potražnje koju treba uravnotežiti.

“To nije loša ideja, europska praksa postoji, trebalo bi na tome raditi, ali u svakom slučaju bi trebali investitori u stanove za najam biti jedinice lokalne samouprave”, zaključuje Novotny.

Politička platforma Možemo! založila se za snažnije javne investicije u stanove za dugoročni najam i pravedniju regulaciju odnosa najmodavca i najmoprimaca, uključujući kriterije kvalitete stambenog prostora pri određivanju cijene najma.

Pitanje poreza i subvencija

Tomislav Tomašević iz platforme kaže da je rast cijena stanova uzrokovan i poreznim okvirom koji favorizira turistički, kratkoročni najam u odnosu na dugoročni, pri čemu su važne i cijene koje se postižu u najmu turistima, pa je to puno isplativije.

Promašenom smatra i politiku državnog subvencioniranja kredita za kupnju stanova – time se, kaže, ne pomaže mnogim mladima koji ni nisu kreditno sposobni.

“S druge strane, ono što se dešava je da kada se subvencioniraju ti krediti, cijene stanova kada su subvencije, a i nekoliko mjeseci prije, odlaze u nebo zato što je onda puno veća potražnja nego ponuda. Tako da se time državni novac, javni novac, prelijeva u profit banaka koje onda puno lakše plasiraju kredite, a radimo medvjeđu uslugu ljudima koji kupuju stanove jer dobiju pomoć od države u vidu subvencija, ali kupuju skuplje stanove”, navodi Tomašević.

Izvor: Al Jazeera