Oglasi

Pandemija drastično oborila promet nekretnina, ali ne i cijene

Od uvođenja vanrednog stanja kupoprodaja nekretnina u Srbiji pala je za 70 posto, ali, i pored toga, malo ko spušta cijenu.
Novogradnja u Srbiji ne bilježi pad cijena, ali su rokovi završetka gradnje blago pomjereni zbog epidemijeAl jazeera

Koliko još u februaru prognoze su bile da će cene nekretnina u Srbiji nastaviti da rastu, kao i prethodnih nekoliko godina. Ni pojava prvih slučajeva obolelih od korona virusa početkom narednog meseca nije, čini se, umanjila optimizam investitora. Bar kad je reč o Beogradu. Ako je verovati zameniku gradonačelnika prestonice Goranu Vesiću, u martu je izdato najviše lokacijskih i građevinskih dozvola, čak dva i po puta više nego prošle godine u isto vreme. 

U poslednjoj dekadi marta i početkom aprila, međutim, na tržište nekretnina uselio se pesimizam, iako za sada, kako pokazuju prve analize, nema osetnijeg pada cena. 

Sajt za oglašavanje nekretnina 4zida.rs sproveo je istraživanje tržišta nekretnina i analizu svojih oglasa širom Srbije, njih više od 68.000, koji se odnose na starogradnju. Analiza pokazuje da je od početka vanrednog stanja pa do sada cena spuštena u samo malo više od jedan odsto broja oglasa o starogradnji na tom sajtu. Polovina se odnosi na prodaju, a druga polovina na izdavanje.

"Od tih jedan odsto prosečan pad cena, koji je zabeležen u oglašenim nekretninama starogradnje na našem sajtu, iznosio je šest odsto na nivou cele Srbije", kaže za Al Jazeeru Jasmina Gavrilov Dražić, portparolka portala za prodaju nekretnina 4zida.rs

Nekretnine na dobrim lokacijama bez promjena

Kada je reč o novogradnji, naročito onoj na atraktivnijim lokacijama u Beogradu, u ogranku međunarodne kompanije CBRE u Srbiji, koja se bavi konsaltingom za komercijalne nekretnine, kažu da znatnijih promena nije bilo.

"Kada je u pitanju poslovni prostor A i B klase, nije došlo i nema indicija da će doći do bilo kakvog pada cena u narednom periodu. Beograd je jedan od gradova u regionu sa najmanjim procentom slobodnog prostora i samim tim ne očekujemo da će se cene zakupa menjati u periodu nakon završetka pandemije. Stambeno tržište u Beogradu je u poslednjih par godina u ekspanziji. Sve gradske opštine su beležile rast cene kvadratnog metra. Aktuelna situacija neće izazvati pad cena stambenih jedinica u projektima koji se nalaze na atraktivnim lokacijama sa vrhunskim kvalitetom gradnje", objašnjava za Al Jazeeru direktorka prodaje stambenog sektora u toj kompaniji Zorana Aćimović.

Na luksuznim lokacijama u Beogradu cijene stambenog i poslovnog prostora još miruju

Tanjug/Sava Radovanović

"Naravno, uticaj pandemije COVID-19 postoji, ali u ovom momentu najviše se odnosi na rokove isporuke samih projekata, koji su blago pomereni, isključivo zbog preduzetih preporučenih mera zaštite radnika na gradilištima", pojašnjava Aćimović.

Mitić: Kriza 2008. bila je teža

Mnogi upozoravaju da bi ova kriza po posledicama mogla da bude nalik onoj 2008, kada su cene nekretnina vrtoglavo padale.

Miloš Mitić, operativni direktor agencije za nekretnine "City expert", ocenjuje da je kriza 2008-2009. bila mnogo teža jer je globalni finansijski sistem bio daleko krhkiji:

"Delovi finansijskog sistema, pre svega banke, u mnogo su boljem položaju danas nego što je to to bio slučaj 2008. godine, kad nisu bile tako dobro kapitalizovane. Ta kriza je bila vezana za slabosti bankarskog sistema, kao što su neobaveštenost i loša procena strukture kreditnih proizvoda, ekstremna neusklađenost ročnosti i velike vanbilansne obaveze, pored ostalog. Danas ranjivost nije prvenstveno u finansijskom sektoru nego probem leži u realnoj ekonomiji, širokoj sferi prezaduženih kompanija čiji će se prihodi smanjiti i tako uticati na prihode zaposlenih", objašnjava Mitić.

Smatra da zbog navedenih razloga ovog puta neće biti takvog kraha tržišta nekretnina kakav je bio u vreme svetske ekonomske krize pre 12 godina:

"Svakako će ovo 'stanje mirovanja' svetske ekonomije uticati i na samo tržište nekretnina. Pad prometa u Srbiji u toku ove godine će biti postepen, nakon toga će krenuti oporavak svih delova privrede, pa i tržišta nekretnina. Naravno, pod pretpostavkom da se zdravstvena kriza završi do leta i da se ne ponovi u toku godine", zaključuje Mitić.

Na veliki pad cena nekretnina u Srbiji pre 12 godina uticalo je i to što su kamate na stambene kredite tada bile visoke, a vrednost dinara osetno padala u odnosu na evro, pa samim tim i kupovna moć. Za sada se ništa od toga ne dešava – kamate su i dalje niske, a domaća valuta stabilna.

Procenti koji označavaju pad znatno su veći kada je reč o prometu na tržištu nekretnina. Podaci Republičkog geodetskog zavoda (RGZ) pokazuju da je u martu ove godine ostvareno 30 odsto manje kupoprodaja nekretnina nego u istom periodu prošle godine. A početak aprila doneo je pad broja transakcija za 70 odsto u odnosu na period pre uvođenja vanrednog stanja.

"Pojava korona virusa uticala je na to da mnogi prodavci i zakupodavci sada ne žele da pokazuju svoju nekretninu i puštaju ljude u svoj dom", dodaje Gavrilov Dražić.

Miloš Mitić, operativni direktor agencije za nekretnine "City expert", smatra da da strah od korona virusa više utiče na vlasnike nekretnina jer je, kako kaže, dobar deo vlasnika za sada "pauzirao" pokazivanje svojih stanova. 

"Ako uzmemo u obzir da su vlasnici uglavnom stariji ljudi, koji su zapravo 'kritična' grupa, nije ni čudo što ovako reaguju. Postoji i grupa vlasnika koja je povukla nekretnine sa tržišta dok ne sazna kako će kriza uticati na njihovu tržišnu vrednost. Što se kupaca tiče, na njih prevashodno utiče strah od ekonomskih posledica. To je potpuno razumljivo ako uzmemo u obzir da oko 70 odsto kupaca na tržištu spada u kreditne kupce, pa im uslovi za kredit zavise od stanja u bankarskom sistemu, kao i od stanja u kompaniji u kojoj rade", objašnjava Mitić za Al Jazeeru. 

Kreditni kupci obazriviji, više se kupuje za keš

I u kompaniji CBRE primećuju da je u ovom momentu obazrivost prisutna kod kupaca koji bi kupovinu stana finansirali iz stambenih kredita.           

Podaci RGZ-a, opet, pokazuju da je 65 odsto transakcija u martu ove godine realizovano u gotovini, a 35 odsto pomoću kredita. U martu 2019. procenat keš kupaca bio je 70 odsto.

Blagi pad cijena uočljiviji je u iznajmljivanju nego u prodaji stanova, i to prije svega u starogradnji

Al jazeera ilustracija

Anketa koju je portal 4zida.rs sproveo među 170 agencija za nekretnine iz svih krajeva Srbije pokazala je da gotovo sve očekuju da će pojava korona virusa i uvođenje vanrednog stanja negativno uticati na njihovo poslovanje.

"Kao glavni razlog pada poslovanja agencije navode dva faktora: pad potražnje za nekretninama i odustajanje vlasnika od prodaje", objašnjava Gavrilov Dražić.

Mitić kaže da je tržište praktično "zamrznuto", što onemogućava bilo kakav vid kvantitativne statističke analize. Dodaje, ipak, da su promene trenutno vidljivije u delu tržišta koji se odnosi na rentiranje nekretnina. 

Kupovina stana moguća i pored epidemije

Nakon uvođenja vanrednog stanja mnoge državne i sa njima povezane službe prestale su sa radom ili su ga svele na minimum i najhitnije slučajeve. To je slučaj i sa katastrom, javnim beležnicima i bankama, koje su nezaobilazne karike u lancu kupoprodaje nekretnine. Kad se na to doda rizik razgledanja nekretnina i susreta sa nepoznatim ljudima usred epidemije, čini se da je u ovom trenutku gotovo nemoguće kupiti ili prodati stan. Ipak, u agenciji za nekretnine "City expert" kažu da se tržište tu najbrže prilagodilo i da, uz blage zastoje, kupoprodajni proces i dalje može da se realizuje u potpunosti.

"Na svu sreću, odnedavno svi sudovi, notari, advokati i procenitelji, kao i sve banke u Srbiji imaju mogućnost digitalne komunikacije sa katastrom. To znači da bankarski službenici mogu da podnesu zahteve i preuzmu dokumenta koja su im neophodna da bi klijentima odobrili kredit ili hipoteku (list nepokretnosti, uverenje o prethodnim zahtevima...). Procene nepokretnosti, neophodne za odobravanje kredita, isto se rade preko onlajn katastra. Čeka se malo duže od uobičajenog za odgovor banke o odobrenom kreditu, ali ništa preterano. Tu je veći problem mera ograničenog kretanja ljudi, pa su redovi u bankama ogromni", objašnjava Miloš Mitić, iz te agencije.

Neke agencije, uključujući i "City expert", u ponudu su uključile i detaljne snimke nekretnina, koje rade njihovi fotografi, što potencijalnim kupcima daje bolji uvid. Ipak, "i pored virtuelne šetnje po nekretnini, kupac mora da poseti stan da bi se odlučio za kupovinu. To se nije promenilo", kaže Mitić.

"Trenutna informacija u vezi sa izdavanjem jeste da dosta stanova ostaje prazno, jer veliki broj zakupaca ne može da izmiri obaveze prema zakupodavcu. Reakcija ljudi kojima su zakupci otkazali zakup je da smanje cenu kirije za 10 do 20 odsto u zavisnosti od cenovnog ranga kojem njihova nekretnina pripada. Imamo, takođe, veliki priliv nekretnina nastao usled preorijentacije vlasnika koji su se bavili kratkoročnim izdavanjem ('stan na dan') i koji se sada masovno odlučuju za dugoročno izdavanje usled skoro nepostojećeg interesovanja", objašnjava Mitić.  

Sa druge strane, procena agencija je i da će se tržište nekretnina koje se rentiraju brže oporaviti u odnosu na prodaju nekretnina, kaže Gavrilov Dražić. Istina, tu je, kako kaže, zabeležen i veći pad cena – u proseku za devet odsto. Opet, reč je o tek jednom procentu nekretnina oglašenih na njihovom sajtu.

Međutim, pad cena nekretnina u budućnosti očekuju svi učesnici tržišta nekretnina koje je sajt 4zida.rs anketirao, od agencija i investitora preko kupaca i zakupaca do vlasnika nekretnina.

"Veći pad cena na tržištu nekretnina se još nije desio, ali u narednom periodu možemo očekivati promene cena. U kojoj meri će se one desiti zavisi od toga koliko će vanredno stanje trajati, ali i koliko će sve ovo uticati na finansije građana", dodaje Gavrilov Dražić.

Oporavak tržišta moguć krajem godine

Iako je u Beogradu u martu zabeležen porast broja dozvola u građevinskom sektoru, anketa portala 4zida.rs pokazala je da četiri od pet investitora očekuje da će se u budućnosti osetiti negativan uticaj vanrednog stanja na poslovanje i tržište.

Navodeći koji faktori trenutno najviše utiču na njihov biznis, najveći broj je rekao da tražnje za novogradnjom trenutno nema ili je smanjena, zatim otežani promet zbog zatvaranja državnih šaltera, a veliki procenat ima i poteškoće u gradnji – od nemogućnosti uvoza građevinskog materijala do otežanih uslova rada na gradilištu zbog mera dezinfekcije i preventive, kao i policijskog časa, kaže Gavrilov Dražić.

"Na tržištu stambeno-poslovnog prostora pandemija COVID-19 je najviše uticala na projekte koji su bili u početnoj fazi i takvi projekti su trenutno, silom prilika, usporeni ili u nekim slučajevima i zaustavljeni. Svi drugi projekti koji su započeti pre same pandemije se i dalje odvijaju svojim tokom bez većih usporenja", navodi Zorana Aćimović iz CBRE-a.

Za sada se malo ko usuđuje da procenjuje do kada bi mogao da traje pad na tržištu nekretnina i kada može da se očekuje oporavak, s obzirom na to da je nepoznanica do kada bi epidemija i vanredno stanje mogli da traju. 

Dve trećine od 27 ispitanih investitora ocenjuje da će se uticaj epidemije na nihovo poslovanje osetiti duže od tri meseca, pri čemu više od polovine njih veruje da bi to moglo da bude i duže od pola godine, pokazuju rezultati ankete portala 4zida.rs. "Dodatno, skoro polovina ispitanih investitora veruje da će nakon epidemije biti potrebno više od šest meseci da se biznis vrati na pređašnje stanje."

Gotovo isti procenat agencija za nekretnine (65 odsto od njih 170) smatra da će se uticaj epidemije osećati duže od tri meseca. 

U kompaniji CBRE očekuju potpuni oporavak svih projekata na tržištu poslovnog prostora već početkom četvrtog kvartala ove godine, a kad je reč o tržištu stanova, već u trećem kvartalu.

"Takvo stanje stvari doneće dalju stabilnost cena u narednom periodu od 12 meseci", ocenjuje Aćimović.

Izvor: Al Jazeera

NAPOMENA: Komentari odražavaju stavove autora komentara, a ne stavove Al Jazeere Balkans. Molimo korisnike da se suzdrže od vrijeđanja, psovanja i vulgarnog izražavanja jer takvi komentari neće biti objavljeni. Al Jazeera Balkans zadržava pravo da određene komentare obriše bez najave i objašnjenja.