Kad vas propisi ostave bez krova nad glavom

U centru Novog Sada, u Ulici Modene, pred kamerama foto-reportera i zbunjenih građana, policija obučena u specijalnu opremu, zajedno sa vatrogascima i bravarima, upada u jedan stan. Scena pomalo podseća na hapšenje opasnih kriminalaca u američkim filmovima C kategorije. Ali, nije u pitanju hapšenje već prinudno iseljenje, a u stanu se ne nalaze nikakvi kriminalci već jedna bolesna žena, suvlasnica stana Slobodanka Ninić.

Ona se zatvara u sobu i preti da će se politi benzinom i zapaliti, a jednog trenutka je izgledalo kao da će da skoči kroz prozor, sa trećeg sprata. Policija nagovara Slobodanku da izađe, ali ona to odbija. Kada se odmakla od prozora, pripadnici interventne brigade razvaljuju vrata sobe, uključuju šmrk i savlađuju Slobodanku.

Prilikom policijsko-vatrogasne akcije, ona zadobija kontuziju ručnog zgloba, a iz stana je iznose medicinari Hitne pomoći. U šestom pokušaju, policija uspeva da prinudno iseli porodicu Ninić iz stana kojeg su kupili na kredit pre 12 godina.

Postupak prinudnog iseljenja

U prethodnih pet puta, iseljenje su zaustavili što mladi ljudi iz Združene akcije „Krov nad glavom“, koja sprečava prinudna iseljenja ljudi i njihovo izbacivanje na ulicu, što odlučnost Slobodanke Ninić, koja je u nekoliko navrata pretila da će se zapaliti ili skočiti kroz prozor ukoliko se prinudno iseljenje ne zaustavi.

Miroslav i Slobodanka Ninić, bračni par poreklom iz Žablja, doselili su se u Novi Sad onda kada su im deca krenula na fakultet. Podigli su kredit u visini od 94.500 evra, dodali svoju ušteđevinu, kupili i renovirali stan. Kredit su redovno servisirali, ali su finansijski problemi započeli kada se Slobodanka ozbiljno razbolela. Ipak, u proteklih 12 godina uspeli su da na ime glavnice vrate banci – oko 80.000 evra.

Zbog toga što su kasnili sa plaćanjem dve rate, banka kredit – kako se to kaže bankarskim žargonom – proglašava “dospelim” i prepušta ga privatnom izvršitelju. I tada se stvari brzo odvijaju. Iako stan vredi najmanje dvostruko više, izvršitelj ga promptno prodaje za otprilike isti iznos koliko je preostali dug banci na ime glavnice i kamate (oko 80.000). Potom je pokrenut postupak prinudnog iseljenja, a izvršitelj odbija da ga prolongira i pored Slobodankine molbe da se sačeka septembar, kada ima zakazanu veoma ozbiljnu operaciju.

U trenutku pisanja teksta, Slobodanka se nalazi u bolnici gde se oporavlja nakon teške operacije. Praktično je prinudno iseljena i odmah prebačena u bolnicu. “Trenutno sam u bolnici, baš se loše osećam, ne samo zbog operacije već i stoga što imam polomljenu ruku”, kaže Slobodanka za Al Jazeeru.

Na pitanje gde će živeti nakon prinudnog iseljenja i izlaska iz bolnice, Slobodanka kaže da ona i muž sada nemaju krov nad glavom. “Verovatno ćemo biti malo kod jednih prijatelja i rođaka, pa malo kod drugih, dok nešto ne smislimo”, kaže Slobodanka.

Procenjuje se da je vrednost njihovog stana oko 170.000 evra. On je već oglašen za prodaju. Kupci koji su stan kupili na aukciji povezani su, kako tvrde Ninići, sa privatnim izvršiteljem. Jedno je sigurno: kupci stana će u celoj akciji zaraditi oko 90 hiljada evra za veoma kratko vreme, a pitanje koje se nameće jeste kako će se taj novac raspodeliti i ko će sve u celoj ovoj, za porodicu Ninić tragičnoj priči – “dobro proći”.

Banka se naplatila, kupci stana su prošli više nego dobro, privatni izvršitelj je obavio svoj posao – jedino su Ninići ostali na ulici, i to zbog, ponavljamo, kašnjenja sa plaćanjem dve rate kredita.

Ninići su pokrenuli parnični postupak zbog nepoštenih ugovornih odredbi, a podneli su i krivične prijave protiv izvršitelja i kupaca, jer smatraju da je u pitanju “organizovani kriminal”. Sve to međutim nije zaustavilo njihovo iseljenje. Oni će sada živeti životom beskućnika.

Tri hiljade prinudnih izvršenja od 2011. godine?

U Srbiji su privatni izvršitelji, kao pravni institut, uvedeni 2011. godine Zakonom o izvršenju i obezbeđenju. Cilj je bio – kako su tvrdili zakonodavci – da se uspostavi finansijska disciplina i lakša naplata dugovanja. Ovaj institut je, međutim, mnogim ljudima u Srbiji proteklih godina od života napravio pakao.

Stručnjaci kažu da je zakon uspostavio sistem brze naplate potraživanja, ali je takođe ugrozio ustavna prava na pravično suđenje i na pravni lek, a neki kažu i prava na život i dostojanstvo. Osim toga, on je doveo do visokih troškova izvršnog postupka i velikih zarada privatnih izvršitelja. Doveo je i do toga da ljudi, čak i zbog dugovanja koja su u krupnoj nesrazmeri sa vrednošću stana, promptno ostaju bez krova nad glavom, a “žalba na rešenje ne odlaže izvršenje”.

Komora privatnih izvršitelja je nedavno izašla u javnost sa podatkom da su od 2011. godine do danas postupali u više od tri miliona slučajeva, a da je procenat prinudnih iseljenja manji od jedan odsto od ukupnog broja izvršenja. Po toj računici u Srbiji je, dakle, izvršeno ili je u toku oko 3.000 prinudnih iseljenja.

Iako bi ovaj broj trebalo uzimati sa oprezom, između ostalog i zbog toga što se ne zna njegova struktura – odnosno, koliko je iseljenja izvršeno kod pravnih, a koliko kod fizičkih lica, kao i koji je bio pravni osnov – činjenica je da prinudna iseljenja izazivaju veliki gnev građana, jer u njima ne prepoznaju zadovoljenje pravde, već nasuprot tome – veliku nepravdu.

Mediji u Srbiji su krcati ovim slučajevima, pa ponekad deluje kao da je u pitanju epidemija, a pre neki dan je objavljena vest da su privatni izvršitelji pokušali da isele sve stanare jedne zgrade u beogradskoj opštini Palilula, tačnije da isprazne svih 14 stanova zbog “protivpravne uknjižbe u registar”.

Učesnici protesta “1 od 5 miliona”, koji u Srbiji organizuju opozicione stranke i građanski pokreti, i koji praktično traju od jeseni prošle godine, u subotu su svoj protest završili upravo ispred Komore privatnih izvršitelja, gde su protestovali protiv nasilnog iseljenja porodice Ninić i optužili predsednika Srbije Aleksandra Vučića i Srpsku naprednu stranku da su Komori dali “nadležnost da nasilno izbacuje ljude iz njihovih domova”.

Inače, u trideset tačaka svog programa opozicioni blok Savez za Srbiju obećava između ostalog i “ukidanje nepravednog sistema javnih izvršitelja”.

Važna presuda Evropskog suda pravde

Pravnik iz beogradskog udruženja potrošača Efektiva Jovan Ristić, u razgovoru za Al Jazeeru, kaže da to udruženje ne raspolaže preciznim podacima koji kazuju koliko je do sada izvršeno prinudnih iseljenja u Srbiji. On, međutim, ističe da je ključno pitanje u koliko slučajeva je izvršeno iseljenje porodica kojima je to bila jedina nekretnina i koji su tako ostali bez krova nad glavom.

Ristić, na osnovu iskustva Efektive, kazuje da se ljudi po pravilu izbacuju iz stanova zbog dugova prema bankama, a da su najbolniji slučajevi onih koji su kredite dizali u švajcarskim francima. Oni, naime, zbog kursnih razlika, moraju bankama da efektivno vraćaju mnogo više novca nego što bi to bio slučaj da su krediti indeksirani u evrima ili dinarima.

„Problem sa ‘švajcarcima’ je uzrokovan ogromnim propustima banaka i Narodne banke Srbije, jer nisu obavestili korisnike o svim rizicima ovih kredita“, kaže Ristić i dodaje da su upozorenja tadašnjeg guvernera NBS stigla prekasno.

On navodi da je, pre dva meseca, Evropski sud pravde (ESP) doneo izuzetno bitnu odluku koja će imati uticaj na položaj potrošača-dužnika po osnovu hipotekovanih stambenih kredita, i to ne samo u zemljama EU već i u onim zemljama koje se – poput Srbije – nalaze u procesu pristupanja ovoj zajednici. Odluka je doneta povodom slučaja stambenog kredita zaključenog u švajcarskim francima u Sloveniji, a po inicijativi Višeg suda u Mariboru.

Ristić ukazuje na to da je praksa suda i u Sloveniji, i u zemljama regije, do sada bila takva da postupajući sud kada sprovodi izvršenje na osnovu hipotekovanog ugovora o stambenom kreditu ne sme, po prigovoru dužnika, da ulazi u sadržinu samog ugovora, zaključenog po principu „uzmi ili ostavi“ i da preispituje nepoštenost njegovih odredbi, pošto ova vrsta ugovora, budući da se overava kod notara, predstavlja neposredno izvršivi akt. A na taj način ona se izjednačava sa pravosnažnom sudskom odlukom jer se po zakonu smatra – izvršnom ispravom. 

„U praksi to znači da vi tokom izvršenja možete da pokrenete parnični postupak protiv banke zbog nepoštenih ugovornih odredbi, koje su po zakonu ništave, ali vam je gotovo nemoguće da zaustavite izvršenje koje je pokrenuto na osnovu takvog ugovora – zato što je on izvršna isprava. Sud može na kraju, posle par godina, da utvrdi da je ugovor sadržao nepoštene odredbe i da je izvršenje nedopušteno, i da vi imate osnov za nadoknadu odštete, ali je u međuvremenu vaš život uništen. Ukoliko vam je to bila jedina nekretnina, vi ste nagrabusili iako su zakoni koji štite prava potrošača i korisnika bankarskih usluga bili na vašoj strani“, kaže Ristić.

Ristić kaže da je presuda Evropskog suda pravde veoma važna jer je njome zauzeto stanovište da se u slučaju nepoštenih odredbi, kada lokalni zakoni o izvršenju ne omogućavaju postupajućem sudu da ispita sadržinu hipotekovanog ugovora o stambenom kreditu, direktno primenjuje Evropska direktiva o nepoštenim ugovornim odredbama.

A to znači da postupajući sud, bez obzira na domaće propise koji su suprotni ovoj direktivi, treba odmah po prigovoru ili po službenoj dužnosti da ispita sadržinu ugovora i odloži izvršenje. Odlukom ESP broj C-40718 od 26. juna 2019. štite se potrošači – korisnici bankarskih usluga – koji su žrtve nepravičnih ugovornih odredbi u hipotekovanim stambenim kreditima budući da su slabija ugovorna strana.

 „Dakle, kako proističe iz presude ESP, ubuduće neće morati da se vodi posebna parnica, već će sud koji odlučuje o prigovoru na rešenje o izvršenju moći da preispita sadržinu ugovora i zauzme stav o njegovim odredbima“, kaže Ristić.

Na pitanje kako komentariše činjenicu da je stan Ninića prodat po dvostruko nižoj ceni od one tržišne, Ristić ističe da je to dodatni, veliki problem.

„Efektiva je zapazila izuzetno nepoštena pravila prodaje prilikom izvršenja. Zbog toga smo, zajedno sa organizacijom ‘Krov nad glavom’, pisali predloge za izmenu zakona i uputili ih Ministarstvu trgovine. Neki od naših predloga su prihvaćeni”, kaže Ristić.

Veliki problem je kako kaže Ristić, zakonska regulativa tzv. načela srazmere, odnosno činjenica da dužnik može zbog malog duga da ostane bez stana, jer su pravila neprecizna, pa ih „tumači ko kako hoće“.

 „Rezultat je ono što se narodski zove – klanje vola zbog kile mesa“, kaže Ristić, izražavajući nadu da će izmene zakona, koje stupaju na snagu 1. januara 2020, rešiti taj problem.

Donedavno su građani Srbije zbog duga za komunalije od samo par hiljada evra mogli da ostanu bez stana.

„Prvi put je ove godine u zakon unet limit, pa se za dug od komunalije koji manji od 5.000 evra ne može uzeti nekretnina ukoliko je ona potrošaču jedini krov nad glavom. Ta zaštita bi trebalo da bude i jača, međutim ovo je prvi korak, a mi ćemo nastaviti da instistiramo na poboljšavanju zakonskog okvira“, kaže Ristić.

Ristić, međutim, kaže da je nepostojanje limita ipak manji deo problema, a da je mnogo veći – način procene vrednosti nekretnine ili nekog drugog dobra.

Za procenu je nadležan javni izvršitelj, koji može (ali i ne mora) da za taj posao angažuje drugo fizičko ili pravno lice. Međutim, kako kaže Ristić, „nedostaje odredba prema kojoj to lice mora da bude licencirano, odnosno da ne može procenu da radi svako ko tvrdi da ume da procenjuje“, kaže Ristić.

Šta to zapravo znači? Izvršitelj može, recimo, vaš stan, koji je predmet izvršenja, da proceni značajno manje nego što je njegova tržišna vrednost. Potom se stan, na prvoj aukciji, prodaje po minimalnoj početnoj ceni od 70 odsto procenjenje vrednosti. Ukoliko prva aukcija ne uspe, a veoma često ne uspe jer se tako podese stvari, na drugoj aukciji minimalna početna cena – kako kaže zakon – je samo 50 odsto procenjene vrednosti.

„Ranije je bilo još gore, odnos je bio 60 naprema 30 odsto“, kaže Ristić.

Izvedimo računicu. Po sadašnjem zakonu, vi recimo možete zbog duga od 5.000 evra da izgubite stan koji vredi 100.000 evra i to na na sledeći način. Izvršitelj proceni da vaš stan recimo vredi 70.000, a onda se stan na prvoj aukciji prodaje za 70 odsto te vrednosti, odnosno 49.000 evra. Ako prva aukcija propadne, stan se na drugoj aukciji proda za 35.000 evra. Tako da vi zbog duga od 5.000 evra možete da izgubite više od 70.000 evra, a da neko istovremeno na tome jako dobro zaradi.

Dug se prenosi i na lice koje vas je prijavilo na svoju adresu!?

Ristić ukazuje na još jedan „katastrofalan“ zakonski problem koja dužnike stavlja u dodatno loš položaj. U pojedinim slučajevima vi možete, usled opisanog „inženjeringa“ sa prodajom nekretnine – da ostanete bez stana ili kuće a da ne uspete da pokrijete celokupan dug. To će se desiti ako u prethodom primeru, u kojem je stan od 100.000 evra prodat za 49.000 evra, dug iznosi 50.000 evra. To znači da je nenaplaćeno još 1.000.

„Ljudima koji ostanu bez krova nad glavom tako ostane još i dug, pa će se sprovođenje izvršenja nastaviti tamo gde izvršni dužnik prijavi adresu“, kaže Ristić dodajući da ni važeći zakon ni njegove izmene ne rešavaju ovaj problem.

Pošto se po zakonu pretpostavlja da stvari na adresi izvršnog dužnika njemu i pripadaju, popisu će biti izložena i imovina tzv „trećih lica“ – vaše rodbine i prijatelja – koji su vas spasili od beskućništva pustivši vas da stanujete kod njih.

Zbog ovakve regulative, dužnika bez krova nad glavom niko ne želi da prijavi na svoju adresu. I ovi ljudi postaju aveti, ljudi ne samo bez krova nad glavom već i bez adrese.

 „Popis se prvo vrši na dužnikovim stvarima, a ako ih nema u dovoljnoj vrednosti, vrši se na stvarima trećih lica. A treća lica u izvršnom postupku vrlo lako gube imovinu, i taj problem i dalje nije rešen. To je nešto što mora apsolutno da se zaustavi“, kaže Ristić.

Izvor: Al Jazeera