Arapima prodaju skupo zemljište oko Sarajeva, kupuju jeftino u RS-u

Piše: Vedrana Maglajlija

Mjesta Barice i Čavljak, desetak kilometara od Sarajeva, na nadmorskoj visini od 1.200 metara, s čistim zrakom i impresivnim pogledom na grad, popularna su izletišta, koja privlače mnoge građane, ali odnedavno i potencijalne kupce iz arapskih zemalja zainteresirane za zemljište.

“Arapi često dođu ovdje, izađu iz kombija, poslikaju sve okolo, malo se raspitaju čije je zemljište, da li državno ili ne, i odu. Onda dođu posrednici, koji za njih kupuju”, objašnjava nam jedan domaćin.

Pokazuje nam prostrane livade koje su državljani arapskih zemalja već kupili te govori za koja su sve sela zainteresirani u okolini tog mjesta.

“To treba pohvaliti, jer oni ulažu, uglavnom žele da grade apartmane, objekte za odmor i rekreaciju. Zapošljavaju naše firme za izgradnju, naši radnici se plaćaju, put će poboljšati. Ovo je sunčan kraj, a blizu je grada, zato im odgovara.”

Kako kaže, i vlasnici zemljišta u tome vide priliku, zbog čega stalno povećavaju cijene zemljišta.

“Sjećam se kada je prije 15 godina ovdje dunum [1.000 kvadratnih metara] bio 1.000 KM [konvertabilnih maraka, oko 500 eura], prije par godina je bio 10.000 KM [oko 5.000 eura]”, govori.

Međutim, sada cijena dunuma na lokacijama oko Sarajeva atraktivnim za ove kupce dostiže 35.000 KM, odnosno 17.500 eura, čime zemljište postaje sve više nedostupno za one domaće stanovnike pristojnijeg džepa koji bi željeli kupiti nekretninu. 

‘Sijeku voćnjake da bi imali golu zemlju’

“Arapi kupuju većinom ogromne komplekse, od 400 dunuma, uglavnom u Hadžićima, Trnovu, na Ilidži, ali evo sad i ovdje. To je 99 posto zemlja Srba, pa imaju posrednici iz [bh. entiteta] Republike Srpske, koji te vlasnike uvezuje, uvezuje njihove parcele, kako bi ih zajedno prodali. Onda oni uzmu te pare, uglavnom idu oko Bijeljine, po Semberiji, kupuju po dosta nižim cijenama tamo. Recimo, oko Rogatice otkupljuju za bagatelu”, objašnjava.

Ovo potvrđuje i predsjednik Udruženja povratnika u Banju Luku Kemal Gunić.

Rusi masovno kupuju u Trebinju

Državljani arapskih zemlja nisu jedini stranci koji žele kupiti zemlju u Bosni i Hercegovini.
Kako kažu agenti koje se bave prodajom nekretnina u Hercegovini, Rusi, koji su ranije kupovali u Crnoj Gori, pokazuju veliki interes za zemljištem u Trebinju i okolini ovog grada.
‘To je narod koji je veoma oprezan kada kupuje nekretninu, dolazi ih puno ovdje, tri puta mjere i jednom režu, dobro poznaju jezik, administraciju, da vide da je to čisto, jer u Crnoj Gori su mnogo prevareni. Takođe, kod njih je kriza, pa su prestali kupovati u toj zemlji i sad su orijentisani ka Trebinju’, tvrdi Vaso Milić, vlasnik agencije za nekretnine Tviko iz Trebinja.
Kao i arapski kupci, i ruski kupuju velike komade zemlje, a najviše zbog, kako dodaje Milić, čistog zraka, dobre klime i hrane.
‘Najviše kupuju oko Bilećkog jezera, ne pitaju za cijenu. Cijene su se dosta povećale posljednjih godina, recimo u okolnim mjestima je dulum skočio na 10.000 KM [oko 5.000 eura], a unazad pet godina je bio 3.000 KM [oko 1.500 eura].’
‘Ima tu i Čeha, koji nemaju sporazum sa Bosnom i Hercegovinom da mogu kao fizička lica kupovati nekretnine, nego kupuju na preduzeća. Da je država pametna, nema veze da li se radi o Sarajevu ili Trebinju, treba strancima dati to’, zaključuje Milić.

“To se dešava stalno, prije mjesec je baš od jednog Bošnjaka dobra kuća na sprat prodana za 20.000 KM [oko 10.000 eura] u Banjoj Luci, čovjek iz okoline Sarajeva je prodao zemljište Arapima i kupio za tu cijenu kuću. Porodice koje prodaju, radi se i o Bošnjacima i Hrvatima, uglavnom žive u inostranstvu, i onda prodaju nekretnine koje su im ostale. Ti ljudi se definitivno neće ovdje vratiti”, kaže Gunić.

Poslom prodaje, umjesto agencija, sve se više bave posrednici, kaže nam jedan od njih, potvrđujući da cijene zemljišta u i oko Sarajeva stalno rastu.

Također, za razliku od prvih kupaca koji su uglavnom dolazili iz Saudijske Arabije i Kuvajta i kupovali zemlju za sebe, sada je više “preprodavaca, koji dođu i kupe nekretninu, pa je preprodaju za puno veće pare svojim ljudima, Arapima”.

“Tako da ne mogu da kažem tačno cijene, jer ono što ja prodam po šest ili osam KM [tri ili četiri eura] po kvadratu, oni to prodaju za 30 KM [15 eura]. Traže velika zemljišta, od 200 dunuma, da ne spominjem sada i ona od 1.000. To su uglavnom napuštena srpska sela, neka domaćinstva, s obzirom da je poljoprivreda opala, pa ljudi čak svoje voćnjake, koje uzgajaju 15 godina, sijeku i prodaju kao golo zemljšte”, prepričava ovaj posrednik.

Iz agencije za nekretnine Sigenx kažu da su prije radili s potencijalnim arapskim kupcima i potvrđuju da su cijene sve više, jer su građani vidjeli priliku u velikom interesu.

“Ako je deset dunuma 300.000 KM [oko 150.000 eura] u Trnovu, vlasnik će staviti 400.000 KM [oko 200.000 eura]. Generalno su cijene povećane u posljednje tri godine, ali varijaru od lokacije, od toga da li ima neki objekat tu, da li postoji urbanistička, građevinska dozvola i slično.”

Što je manja općina, to ima manje problema, jer “naši ljudi uglavnom ganjaju građevinske dozvole za njih”, dodaje posrednik.

“Oni otvore firme, imaju jednog uposlenog i direktora, te na snovu toga kupuju. E, sad, da li se radi o dva prijatelja koji kupe pet-šest nekretnina… Sve ide preko jedne firme, oni uredno plaćaju sve doprinose državi.”

‘Pojava raznih malverzacija’

Otvaranje firme je trenutno jedini način na koji državljani arapskih zemlja mogu kupiti nekretninu u Bosni i Hercegovini.

Stranci kao fizička lica po zakonu mogu kupovati nekretnine u Bosni i Hercegovini ukoliko postoji reciprocitet s državom iz koje oni dolaze, što znači da bi i državljani Bosne i Hercegovine trebali biti u mogućnosti da u toj državi mogu kupiti nekretninu.

“Postoji lista zemalja, reciprocitet stjecanja prava vlasništva na nekretnine u [entitetu] Federaciji Bosne i Hercegovine, tamo gdje nema reciprociteta ne mogu da kupe, ali mogu da osnuju firmu, pa se ta firma pojavljuje kao kupac. Svake godine federalno Ministarstvo pravde, na prijedlog Ministarstva vanjskih poslova Bosne i Hercegovine, utvrđuje listu tih zemalja”, navodi slučaj u Federaciji predsjednik Notarske komore Federacije Adem Jakupović.

Međutim, kako tvrde notari, zbog toga se javljaju razne “malverzacije” kada arapski kupci žele nekretninu, a i firme koje se otvaraju su “često fiktivne”, a ne stvarne, koje zapošljavaju domaće stanovnike.

“Mi trenutno u Sarajevu imamo pritisak stranaca iz arapskih država za kupovinu nekretnina, čija se fizička lica ne mogu knjižiti kao vlasnici nekretnina u Bosni i Hercegovini. Zato sada traže različite moduse kako to da izvedu”, kaže jedan notar iz Sarajeva, koji nije htio biti imenovan.

Jedan od tih modusa, dodaje, jeste da posrednik iz Bosne i Hercegovine kupi zemlju te je on vlasnik, ali je daje na posjedovanje stranom državljaninu.

“Međutim, po našem pravu, vlasnik je onaj ko je uknjižen, i nikakav ugovor ne može da zaštiti tog prikrivenog vlasnika, bez obzira što ima povjerenja u tu osobu, jer ta osoba kad umre nekretninu naslijeđuju njeni nasljednici, a njega nigdje nema.”

Na sve veći broj posrednika koji nelegalno rade posao prodaje nekretnina, odnosno ne plaćaju poreze državi, nedavno je upozorilo Udruženje učesnika u prometu nekretnina, koje djeluje pri Privrednoj komori Federacije.

‘Bitno je da država izvuče korist’

“Na poznatim portalima slobodno prezentiraju nekretnine, koje oni posreduju kao fizička lica, ili kao agencije, bez ikakvog posredničkog ugovora s vlasnikom. Nikakav račun se ne izdaje vlasniku pri naplati provizije, osim što oni rade ilegalnu, odnosno  protuzakonitu radnju kao posrednici. Vlasnike, također, dovode u situaciju da su saučesnici krivičnog djela”, rekao je Ivica Barbarić, predsjednik ovog udruženja.

Među notarima vlada mišljenje da pravna regulativa u Bosni i Hercegovino nije prilagođena za ovakvu pojavu masovnog interesa stranaca za nekretnine.

Hrvatska: Stranci ne mogu kupiti poljoprivrednu zemlju

U Hrvatskoj, kao i u Bosni i Hercegovini, stranci mogu kupovati nekretnine ukoliko su državljani država s kojima postoji reciprocitet za stjecanje prava vlasništva nad nekretninama, ali uz prethodnu saglasnost Ministarstva pravosuđa Hrvatske.
Ona nije potrebna ukoliko ti strani državljani u Hrvatskoj imaju otvorenu firmu na koju, kao i u Bosni i Hercegovini, mogu kupovati nekretnine.
Stranci koji po reciprocitetu imaju mogućnost kupovine nekretnine, ali ne mogu ispuniti neke uvjete, naprimjer za građane Federacije Bosne i Hercegovine se traži boravište ili obavljanje djelatnosti, mogu osnovati trgovačko društvo u Hrvatskoj.
S druge strane, državljani i firme iz zemalja članica Evropske unije mogu kupovati nekretnine u Hrvatskoj.
Međutim, u ovoj zemlji postoji zabrana kupovine poljoprivrednog zemljišta za sve strane državljane i kompanije, i to u periodu od sedam godina nakon što je Hrvatska pristupila EU, uz mogućnost zabrane još tri godine.

“Treba se napraviti pravna regulativa, da su svi zaštićeni, da, u ovom slučaju Federacija Bosne i Hercegovine, može uzeti adekvatne poreze, da ima tačne javne registre, da onaj ko je vlasnik stvarno bude vlasnik, da on ima obaveze, a ne samo da se pojavljuje neka fiktivna firma. Mnoge države, kada se pojavi takav interes, podignu porez na nekretnine za strance”, kaže jedan od njih.

Da ne postoji precizan podatak koliko i šta se prodaje stranim državljanima kaže i profesor na Ekonomskom fakultetu u Sarajevu Muharem Karamujić, zbog čega se, dodaje, priprema baza prodanih nekretnina na nivou cijele države, koja bi trebala zaživjeti za nekoliko mjeseci.

Prema njegovom mišljenju, treba se napraviti strategija i regulacija kojom bi se čak olakšala kupovina, ali samo ozbiljnim kupcima koji su zainteresirani za vrijedne nekretnine.

“Da li sada treba puštati svakome da kupi šta god hoće? Ja sam da se to regulira prema vrijednosti, da se strancima koji žele nekretnine vrijednosti od pola milion KM [oko 250.000 eura] pa naviše čak pomogne da pristupe našem tržištu, da se ukine reciprocitet.”

“Taj premijerni segment tržišta potencira se svugdje u svijetu, a mi omogućavamo nekim drugim nižim segmentima da koriste razne manipulacije, kao, naprimjer, da otvaraju neke firme, dolaze ovdje i kupuju. Bitno je da država izvuče korist iz toga”, kaže Karamujić.

‘Ova pojava je izmakla kontroli’

Profesor na Ekonomskom fakultetu u Sarajevu Aziz Šunje smatra da nema potrebe za nekom regulacijom, jer se radi o logici tržišta.

“Ako je čin kupovine legalan, ne vidim potrebu za nekim regulacijama, jer je tu pitanje tržišta, ponude i potražnje i iz toga formiranje cijene. Oni koji prodaju su zadovoljni, oni koji kupuju nisu zadovoljni cijenama, to je tržište.”

Međutim, s tim se ne slaže član Akademije nauka i umjetnosti Bosne i Hercegovine i profesor arapske književnosti Esad Duraković, koji upozorava da se mora uvesti više reda u toj oblasti.

“Nije sporno da se nekretnine mogu kupovati i u inozemstvu, ali je nužno striktnijim zakonskim propisima uvesti više reda i strogosti u toj oblasti, kako bi se pojava stavila pod kontrolu. Ova pojava je očigledno izmakla kontroli. Nevolja je u tome što je ona omasovljena u tom smislu da se strancima prodaju ogromne površine zemljišta oko Sarajeva”, zaključuje.

Izvor: Al Jazeera